{房讯}物业收费实行市场调节价并动态调整

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北京市住房和城乡建设委员会昨天公布了《北京市物业管理条例(草案)》，现已公开征求意见。根据条例(草案)，北京将下沉物业管理的重点，并充分授权街道和城镇的管理权。根据《条例(草案)》，街道办事处和乡镇人民政府应当具体履行指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会成立和运行、参与物业服务检查、处理相关记录、对物业管理区域内的物业服务进行日常监督检查、建立物业管理纠纷协调机制和物业服务应急保障机制等职责。

前期物业服务合同最长期限不超过2年

明确前期物业的管理责任和合同履行，促进前期物业的规范运作。根据规定(草案)，前期物业服务责任由建设单位承担。前期物业服务合同生效之日起至售出房屋交付之日止的一个月内发生的物业服务费用，由建设单位承担。自出售房屋交付之日的次月起至前次物业服务合同终止之日的次月止发生的物业服务费，按照房屋买卖合同的约定由业主承担；房屋买卖合同没有约定的，由建设单位承担。

根据条例(草案)，前期物业服务合同的最长期限不得超过2年，具体期限应当在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，业主应当共同决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未作出是否继续使用前期物业管理人的决定的，前期物业管理人将继续提供服务，直至业主共同决定重新聘用物业管理人并签订新的物业服务合同生效；期限未满或者前期物业服务期限未约定，业主共同决定重新聘请物业管理人，签订新的物业服务合同并生效的，前期物业服务合同终止。

明确建立物业管理委员会制度

条例(草案)在确保业主大会、业主委员会的设立、选举和日常运作以及规范程序方面增加了可操作性。条例(草案)明确了申请成立业主大会的条件、业主委员会的选举程序、筹备组的成立和工作内容、首次业主大会的议定事项、业主大会和业主委员会的职责以及业主大会的组织和监督等内容。

关于物业管理委员会，《条例(草案)》确立了物业管理委员会制度，规定应当履行组织业主共同决定物业管理事项的职能，规定了物业管理委员会的组成和运作程序，明确了业主对物业管理委员会确定的事项有异议后的处理程序，充分保障了业主的权益。

有下列情形之一的，街道办事处和乡镇人民政府负责成立物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项:不具备成立业主大会的条件；具备成立业主大会的条件，但因各种原因未成立的；业主大会成立后，业主委员会未能选举产生的；需要重新选举业主委员会的，业主委员会经物业所在地街道办事处和乡镇人民政府组织指导后不能选举产生。

建立物业服务收费动态调整机制

条例(草案)要求建立物业服务收费动态调整机制。条例(草案)根据住宅小区的不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类:商品房小区的物业服务收费实行市场调节价，业主与物业服务企业按照合理、公开、质价一致的原则进行协商。

市住房和城乡建设行政主管部门应当公布住宅物业服务清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期公布物业服务项目的成本信息和定价规则，供业主和物业管理人员在协商物业服务收费时参考。物业服务收费按照政府定价目录的规定，由市发展改革部门会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

【/s2/】专项维修资金余额不足30%时，予以补充【/s2/】

根据条例(草案)，完善专项维修资金的建设和更新，明确专项维修资金的监督管理。《条例(草案)》明确了专项维修资金的更新标准。专项维修资金余额不足30%时，应按当时适用的标准补充专项维修资金；规范专项维修资金的使用，要求建立专项银行账户管理。业主申请房地产转让登记或抵押登记时，应向房地产登记机构提供已足额缴纳专项维修资金的相关证明。

国家实行专项维修资金制度前，没有专项维修资金的，产权单位应当按照规定建立并足额缴纳专项维修资金。

国家实行专项维修资金制度后，出售房屋的业主和单位应当按照国家和本市规定的比例缴纳专项维修资金；未按规定缴纳专项维修资金的，业主和出卖人应当协商足额缴纳。未足额缴纳的，售出的公房不得再次转让。

正文/报纸朱开云