{房讯}房贷利率有变化 浮动固定哪个好？

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当现有抵押贷款的定价发生变化时，购房者面临两种选择:第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率会从现在的利率水平保持不变，无论未来lpr利率如何变化，购房者的房贷利率都不会变。第二，选择浮动利率。这意味着抵押贷款利率将根据lpr的变化而变化。

中国人民银行近日宣布，将于2020年3月至8月转换浮动利率贷款定价基准，房贷利率与每个人的钱包息息相关。

公告中最关键的变化是将与先前抵押贷款挂钩的基准贷款利率转换为报价贷款市场利率(lpr)。以前提到房贷利率，一般都说“基准利率打折或者涨多少”；改革后会再次提到房贷利率，也就是“lpr利率会降多少，升多少”。

事实上，自2019年10月8日以来，新发行的个人抵押贷款一直是根据最近一个月相应时期的lpr定价的。换句话说，新发行的个人抵押贷款是在5年期lpr利率的基础上增加一些点而形成的。

新增个人房贷定价转换完成后，现有房贷利率也将从2020年3月开始转换。这个变化对已经贷款买房的个人会有什么影响？

首先要明确，这次贷款定价转换的对象是现有的商业个人房贷，不包括公积金个人住房贷款。

购房者更关心的是转换后的房贷利率是高还是低。"抵押贷款利率将保持稳定."交通银行金融研究中心高级研究员陈济说。央行规定转换时利率水平不变，也就是说2020年转换后股票抵押贷款利率不变。

比如之前的房贷利率比基准利率高10%，那么之前的基准利率是4.9%，高10%之后的房贷利率是5.39%。然后2020年3月开始换算后，2020年购房者房贷利率维持在5.39%不变，只是计算公式发生了变化。新的抵押贷款利率将在一定程度上增加或减少lpr。

当现有抵押贷款的定价发生变化时，购房者面临两种选择:第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率会从现在的利率水平保持不变，无论未来lpr利率如何变化，购房者的房贷利率都不会变。比如以前房贷利率比基准利率高10%，所以选择固定利率后，购房者的房贷利率水平在到期前保持在5.39%不变。

第二，选择浮动利率。这意味着抵押贷款利率将根据lpr的变化而变化。假设重定价期为一年，之前的抵押贷款利率比基准利率高10%，2019年12月，五年期lpr为4.8%，那么增加幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年，房贷水平保持不变。从2021年开始，2020年12月31日购房者房贷利率为5年期lpr+0.59%，此后每年以此类推。

有人问，如果你提前买房，当时房贷还在打折，应该怎么算？假设之前的房贷利率是30%，也就是房贷利率是3.43%。2020年购房者房贷利率仍为3.43%，增量应为负1.37个百分点(3.43%-4.8%=-1.37%)，也就是说未来房贷利率的计算公式改为lpr-1.37%。

两种方式，如何选择？民生银行首席研究员文彬认为，虽然银行会提供浮动和固定的贷款报价，但客户通常会在预期lpr下降的情况下选择浮动利率报价，因为利差是固定的。如果由于经济复苏和通货膨胀上升，lpr处于上升周期，那么抵押贷款利率也会上升，但如果之前选择了固定利率，那么抵押贷款成本将保持不变。

东方金城首席宏观分析师王庆认为，2019年8月以来的lpr报价显示，主要针对5年以上的住房抵押贷款的lpr报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的一年期lpr报价的下调幅度。王庆认为，这种差异化降息模式有望在2020年保持下去。不过总体来说，未来5年内lpr报价会有小幅下降的趋势。