{房讯}2018年全国住宅销售均价涨了930元

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时间上，2018年全国房地产市场可谓“冰与火”，前半段熙熙攘攘，后半段冷清。即便如此，一直高水平运行的中国房地产市场仍在创造新的峰值。

国家统计局21日公布的数据显示，2018年我国商品房销售面积和销售量分别达到17万亿平方米和14.9万亿元，均创历史纪录。商品房平均销售价格约为8736元/平方米，其中住宅平均价格约为8544元/平方米，比2017年上涨930元/平方米。与此同时，商品房销售面积继续减少，库存规模降至57个月低点。

【/s2/】房子不降价？

根据国家统计局公布的2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比上年下降6.4个百分点。虽然销售面积大幅放缓，但销量保持了两位数的增长。2018年，商品房销售额149973亿元，增长12.2%，增速比上年下降1.5个百分点。

“在如此严格的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年房地产销售数据继续保持正增长。最大的原因是城镇化步伐仍在加快，购房需求依然旺盛。”智库中心研究主任严跃进说。

数据显示，2018年房地产销售增速明显高于销售面积增速。房地产研究所首席分析师张博认为，这不仅与房价上涨有关，还受到一些二线城市高供需的影响，这推动了成交量的上升。

按销售面积划分，2018年全国商品房平均销售价格约为8736元/平方米，同比增长10.7%。严跃进表示，这是2010年以来最大的同比增幅。

商品房包括住宅、写字楼和商业经营用房三类物业，其中住宅所占比例最大。2018年，住宅销售面积和销售量分别占商品房销售面积和销售量的86%和84%。单独计算，2018年全国住宅、写字楼、商住楼平均销售价格分别为8544元/m2、14387元/m2、11151元/m2，分别比2017年平均价格高930元、844元/m2、828元/m2。

分区域来看，东部和东北地区销售面积出现负增长，分别同比下降5%和4.4%，中西部地区分别增长6.8%和6.9%；销售额方面，东部和东北部地区同比分别增长6.5%和7.0%，中部和西部地区均出现两位数增长，分别达到18.1%和23.4%。

中原地产首席分析师张大伟对中信经纬表示，从全国来看，房价上涨仍是主流，尽管分化趋势仍在继续，尤其是中西部地区销售面积增幅远远超过全国市场平均增幅，三线城市成为本轮房价上涨和销售面积增加的集中区域。

上升趋势难以维持[/s2/]

2018年，全国房地产开发投资突破12万亿元，比上年增长9.5%，增速比上年同期提高2.5个百分点。严跃进认为，以上数据明显好于预期。虽然有各种降温趋势，但说明企业心态还是不错的。同时，新开工住房面积达到20.9亿平方米，增长17.2%，增速喜人，这与企业在资金压力下加快发展有关。

但是一些数据已经显示出下降的迹象。2018年，房地产开发企业征地面积29142万平方米，比上年增长14.2%，1-11月增速下降0.1个百分点，比上年下降1.6个百分点。中原地产研究中心的数据显示，2018年50个大城市的平均楼层价格为2277元/平方米，比2017年的2627元/平方米下降了13.3%，这是地价多年来首次大幅下调。

资金方面，房地产开发企业收到16.9万亿元，比上年增长6.4%，增速比上年下降1.8个百分点。其中，国内贷款、个人房贷、利用外资均呈现负增长；自筹资金55831亿元，增长9.7%；存贷款55418亿元，增长13.8%。

“自筹资金、存款和预收款增长迅速，表明更多的住房企业开始采取‘高周转率’策略，以提高资金利用效率，同时加强预售资金的返还，以降低财务成本。”张博说。

虽然商品房销售面积和销量在2018年达到历史最高记录，但纵观2019年，一些专家认为这种上升趋势难以持续。张博认为，2019年房地产市场可以用“两降两稳”来形容，即“销售下滑、增速下滑、土地企稳、信心企稳”。在“房有房无炒”的预期下，今年商品房销售面积将有所下降。

“从市场走势来看，交易区域已经连续几个月明显放缓。虽然年底房企冲刺销售，但成交面积仍明显降低。如果2019年楼市调控政策不变，市场将出现大幅调整，拐点已经出现。”张大伟说。

经过近两年的去库存，中国商品房销售面积已降至5.2亿平方米，同比下降11.0%，库存规模降至57个月低点。严跃进表示，去库存即将结束，这将在一定程度上支撑房价。随着2019年供应量的增加，库存可能会见底反弹。