{房讯}北京等多地试水集体建设用地建租赁房

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日前，多项采访了解到，国家认定的北京、上海、沈阳、成都等13个城市率先开展了利用集体建设用地建设出租屋试点，几年后已进入落地阶段。

业内人士表示，激活农村集体建设用地建设租赁住房，将有助于完善租购住房制度，缓解城市租金上涨的压力。同时，为建设统一的城乡建设用地市场提供支持，也是对农村集体经济组织发展的有益探索。专家建议完善配套政策，鼓励不同市场主体加强分工合作，调动各方积极性。

集体土地建设出道出租住房

25岁的陈阳喜来自辽宁，在北京从事国际商务咨询工作一年多了。虽然她来北京的时间不长，但她已经三次搬到南三环于波的成寿寺社区，这也是北京农村集体建设用地长期租赁公寓试点的第一个项目。

“目前住了快一个月了，感觉各方面条件都不错。家政服务、物业管理、周边设施、房间设施等。，租金支出在经济上压力稍大，但这个价位可以有自己的独立空房，与其他租金相比。可能也需要差不多的价格，但也不一定那么好，值得。”她告诉《经济信息日报》。

事实上，2017年8月，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，以北京、上海、沈阳、南京等13个城市为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点。此后，随着福州和南昌的加入，试点项目增加到18个。时隔三年，相关探索进入落地阶段，陈阳西是此次改革的首批受益者之一。

在于波城隍庙小区的一次采访中，我看到所有的项目都是精装修的独立房间，租客基本上都可以带包入住。同时还为不同收入水平、专业特色、租赁需求的客户提供个性化的主题房，如女生房、宠物房、主播房等。住房面积20平米，29平米。单身公寓月租3600元至4700元不等，约为周边同等品质一居室租金的70%-80%。与此同时，该公寓还为年轻人提供公共空客房，如咖啡、书吧、健身和艺术。在公寓的一楼，商业设施正在建设中，未来将推出餐饮、便利店、生鲜超市和其他生活服务配套商店。

“我觉得活在当下很舒服。”陈阳西说她和万科签了一年的合同。之后她看了看底层店铺的建设或者工作的转移。如果没有问题，她会继续活下去。

改革剑指一线城市租房的痛点

在“租卖并举”的政策引导下，土地供应开始向租赁市场倾斜，包括万科在内的很多企业看到了其中隐藏的市场机遇。

万科集团公关合伙人李军祥表示，一线城市的租赁市场存在两大痛点:供需不匹配和价格不匹配。"农村集体建设用地建设的出租屋有效地解决了这两个不匹配问题."李俊说，该项目保证每个租户都有自己独立的私人空房间，而具有社会属性的功能，如拜访客人、阅读和健身，都放在开放的共享空房间，通过设计解决供需错位。此外，由于项目租金将保持稳定，过去房主频繁增加租金或突然需要腾退房屋的情况将不复存在。

事实上，停车成寿寺小区只是北京首批集体土地建设出租屋试点项目之一。2017年11月，北京市决定在5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均土地供应约200公顷。

中国人民大学城乡发展规划与管理研究中心主任叶裕民表示，在一线城市中，城市中的村庄规模巨大，有些地区甚至是城市的核心地区，这使得城市整体难以实现现代化。以广州为例，有577个城中村，建设用地相当于城市建设用地的80%，土地利用效率仅为中心城市的1/10，居民工资水平相当于市区的1/2。劳动密集型行业占主导地位，无证建设用地和无照住房比例很高，北京也基本如此。

叶裕民指出，统计数据显示，只有2.9%的流动人口居住在具有福利性质的政府住房中，且比例较低，约19%的流动人口购买商品房，因此剩余流动人口需要市场提供租赁住房。通过对农村建设用地的统筹规划，一方面可以满足新市民的租房需求，另一方面也可以改变以往城市中村庄肮脏、混乱、贫困的困境。

专家建议完善和改善支持政策

专家认为，集体土地租赁住房项目的建设和市场运作，将对稳定一线城市住房租赁市场、促进城乡协调发展、促进集体土地优化配置和节约集约利用发挥积极作用。这次改革也是多方受益的尝试:对于村集体来说，可以获得长期稳定的收入，享受经营红利；对于企业来说，可以通过项目追求长期的可持续发展；对于租客来说，在一线城市租房增加了新的选择。

中国社会科学院生态文明研究智库研究员宋应昌认为，激活农村集体建设用地建设租赁住房，有利于完善租购住房制度，也是促进农村集体经济组织发展的有益探索。一些城市初步实现了政府、村集体、农民和租户的共建共享。

但专家也指出，集体建设用地事关农民切身利益，相关探索要规范有序，将农民合法权益放在突出位置。宋应昌认为，要建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，构建各方利益平衡机制。

此外，专家还建议完善支持政策，鼓励和引导农村集体经济组织、开发企业和金融机构等不同市场主体加强分工合作，调动各方积极性。

清华大学社会科学院学术委员会副主任蔡继明表示，促进房地产市场稳定发展非常重要。完善以市场配置为主体、政府提供基本保障的住房租赁制度。首先，要培育多元化的市场供应商，包括发展房屋租赁企业，鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务，规范房屋租赁机构，支持个人出租房屋。第二，加大鼓励住房租赁消费的力度。第三，完善住房租赁支持政策，鼓励金融机构在有效控制风险的前提下为住房租赁企业提供融资服务，支持住房租赁企业在控制风险的基础上开展直接融资，鼓励地方政府多渠道增加廉租住房土地供应。(袁林梁倩)