{房讯}多地高溢价地块频现 土地市场火爆又来？

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最近一些城市的土地市场异常火爆。五一假期前一天(4月30日)，南京、绍兴、佛山、扬州等地的地方竞拍剧在同一天上演，经过100多轮竞拍，卖出了不少地块，最高溢价接近90%。研究机构统计显示，4月份土地市场量价上涨，高溢价地块频频出现，“地王”重现。据《证券时报》采访的行业专家介绍，目前部分地方土地市场存在“地王”的情况，个别地区土地市场的人气会上升，但过热的概率并不太高，但也要高度警惕和重视，要避免土地市场投机导致过热。

据公开报道，《证券时报》报道，继前一天成交5块地129.06亿元后，4月30日，南京再次成交5块地242.4亿元，有20多家房地产企业参与竞价，连续两天上演地球拍卖大戏。其中100多轮招标的住宅地块有两个，一个万科中标43.5亿元，升水率35%，一个融创中标40.1亿元，升水率36%。两块地单价都破了4万；还有一个商住地块被宝能拿下，投标近200个，升水率45%；在以底价出售的另外两块地块中，每块的金额也超过了60亿元。

同一天，绍兴、佛山、扬州等地也有高溢价地块出售。其中绍兴某住宅用地经过152轮招标，被CCCC+幻想曲财团以41.56亿元中标，升水率高达46%。经过50轮报价，恒大以总价47.37亿元拿下佛山一处与商业服务兼容的住宅用地，溢价约46%，成为顺德总价的“地王”。经过242轮招标，世茂以9.46亿元中标扬州某住宅用地，升水率88%。

四市一日地价率超过40%的土地只是近期土地市场的一个缩影。4月份，高地价土地频频出现，一片土地招标次数超过200次，“地王”重现。其中，4月22日，厦门市住宅综合用地被上海泰明以103.5亿元人民币的价格出售，相当于每平方米50599元人民币的底价，溢价43.8%，无论是总价还是单价都堪称厦门市的“地王”。这也是继2月20日上海“地王”以310.5亿元成交后，今年中国第二位价值100亿元的“地王”。

多家研究机构数据显示，4月份土地市场量价上涨，300个城市平均成交价格创下2018年以来新高；40个典型城市土地交易面积和土地出让收入比上个月增长100%以上，同比增长20%以上；宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴的平均交易费率都在30%以上。

对于4月份土地市场量价上涨的原因，上海一居房地产研究院研究员王若臣认为，一季度积压的需求明显释放，二线城市和中等城市的复苏更加明显，反映出目前开发商在这些地区的征地更加激进，也是风险和机遇并存的现状下更好的选择。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，虽然疫情对房地产企业资金链的冲击很大，但国内融资难度降低，部分企业征地积极性再次提高。高地价率的土地交易在很多地方重新出现，尤其是厦门等地，历史最高总价100亿块，使得土地市场热度不断上升。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞在接受《证券时报》采访时表示，部分地方土地市场确实存在“地王”情况，部分地区土地市场人气会上升，但过热的概率不会太高。这有三个原因:第一，中央政府对房地产调控的政策没有改变。稳定地价是“三马厩”之一。房地产监管机制不断完善，问责机制不断强化。其次，根据新的土地制度规定和相关规定，热点中心城市和大都市地区的土地供应更大、更及时，同时土地供应渠道更加多样。第三，基础制度改革和房地产市场形势的变化也可能增加征地过程中的理性成分。从目前土地交易价格的升水率来看，市场普遍温和。

但倪鹏飞也指出，这个问题要高度警惕和重视。目前的情况让人联想到2015-2016年个别地区楼市过热的流通机制，即先是个别城市不断高价竞购“地王”，然后通过媒体放大，形成涨价预期和市场恐慌。因此，在金融机构的支持下，大量家庭入市，开发企业趁机提价，进而土地拍卖价格进一步上涨，进而促进和加强了流通，过热开始从一线城市蔓延到周边地区。要实现“三个稳定”的目标，必须避免投机导致的土地市场过热。因此，要进一步完善土地市场监管体系，完善土地拍卖制度，拓宽土地供应渠道，完善土地与人口流入、商品房销售比例的联动机制。