{房讯}中国大多数城市将进入去库存时代

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在证券公司时代，资产管理已经成为行业热点。在“2016中国房地产资产管理生态链大会”上，业内人士认为，上一轮房地产机会已经被少数企业和少数城市垄断，未来中国大部分城市将陷入去库存和微利时代。资产管理是下一轮中国房地产的真正机遇。尤其是中国的股票资产或囤积巨大的市场值得特别关注。资本、资产、资产管理者产生的新生态链将是未来城市面临的主要产业。

易居中国首席执行官丁祖昱指出，在前十名中，出现了四个一线城市，即北上广深。上海前十个月商品房销售金额突破5000亿，排名第一；其次是北京，销售额达到3700亿；广州和深圳分别排名第七和第八。其中，广州嘉佛山销售额4000亿，已经超过北京；深圳加东莞和惠州也是4000亿；北京加北京的销售额是5000亿。“到今年年底，全国商品房销售额约为10万亿元。北方四市，广深及其周边地区，年底可能2万亿。2万亿的市场集中度是20%，高于企业。”丁祖昱说，中国房地产未来的发展是这十几个城市，前四个城市占20%，前12个城市占整个中国房地产市场容量的50%。

“今天，恒大、万科、碧桂园三大地产公司销售额达到1.1万亿，市场集中度为11%。”丁祖昱说，这三家企业都公布了1万亿元的目标，很可能在三年内完成。如果实现，这三家企业将占整个中国房地产市场的30%。到那时，1000亿元将是主流房地产企业的门槛，近20家房地产企业将拥有1000亿元以上，因此前20家房地产企业可能占中国房地产总容量的50%。

丁祖昱认为，未来做房地产开发是不合理的，因为前20名垄断了50%的市场，12个城市占全国总容量的50%。上一轮的机会被几个企业几个城市垄断了。未来中国大部分城市都会陷入去库存和微利时代。资产管理可能是下一轮中国房地产的真正机会。

“今天房价最高的城市可以做资产管理，上海深圳北京广州杭州勉强可以。如果没有溢价空，资产管理面临巨大压力。回过头来看，假设可以在上海、深圳、北京布局，今天保留更多资产可能比卖掉更好。过去五年，只要你不卖房，你就是当今中国首富。这就是资产管理。”丁祖昱说。

优科工厂和共享国际的创始人毛大庆也认为，如果传统的房地产游戏不能玩，就不会玩。不玩，不代表行业玩不了，行业又重新开始了，只能重生。也许这是一个大金矿。

“目前的房地产市场面临着一个房地产量变到质变的问题，一个从销售红利到服务利润的过程，一个都市圈的过程。股票资产是每个人都必须关注的问题。”毛大庆说，中国房地产在过去20年的快速发展中积累了156万亿的股票资产。这些存量资产中可以挖掘的未来房地产价值是巨大的。我相信，如果中国实体经济能够复苏，中国股票资产的春天迟早会到来，其中有巨大的市场囤积。未来会用什么内容，怎么操作，什么模式来填充这些建成的房子，让它们更有价值？资本、资产、资产管理者会产生新的生态链，这是城市未来面临的一个非常重要的产业领域。

高河资本董事长苏欣也认为，在现有的政策环境和市场环境下，房地产行业高利润、高杠杆、高周转率的传统发展模式是不可持续的，下一个房地产行业可能是服务业模式。

(原标题:中国大部分城市将进入去库存时代)